Czy możesz wystawiać faktury za najem prywatny, jeżeli nie prowadzisz działalności gospodarczej?

Czy możesz być podatnikiem VAT, skoro rozliczasz ryczałt od najmu prywatnego?

Zasady wystawiania faktur uregulowane zostały w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej „ustawa o VAT”).

Jeżeli nie prowadzisz działalności gospodarczej i nie jesteś wpisany do CEIDG jako przedsiębiorca, być może wychodzisz z założenia, że ustawa o VAT Cię nie dotyczy.

Nawet jeśli czerpiesz przychody z najmu, jest to tzw. najem prywatny.

Najem prywatny, dla celów podatku dochodowego nie generuje przychodów z działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej „ustawa o PIT”), źródłem przychodów jest „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą”.

Jednak ustawa o VAT zawiera swoją własną, autonomiczną definicję działalności gospodarczej i nie ma znaczenia, że nie prowadzisz działalności w rozumieniu przepisów ustawy o PIT, dla celów opodatkowania VAT jesteś podatnikiem.

Jak zdefiniowana jest działalność gospodarcza w ustawie o VAT?

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Czy zgodnie z definicją z ustawy o VAT prowadzisz działalność gospodarczą?

Jako wynajmujący, czyli osoba, która oddaje nieruchomość w najem innej osobie (najemcy), jesteś usługodawcą.

Bez względu na to, czy wynajmujesz nieruchomość przez długi okres jednemu najemcy, czy też zawierasz kolejno po sobie następujące umowy krótkoterminowe z różnymi najemcami, taka działalność ma charakter ciągły.

W ustawie o VAT towary to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wykorzystujesz więc towar, którym jest Twoja nieruchomość i wykorzystanie to ma charakter ciągły (jeśli chwilowo nieruchomość stoi pusta, bo szukasz najemcy na kolejną umowę, nie oznacza to braku ciągłości).

Niewątpliwie też nieruchomość wykorzystywana jest w celach zarobkowych, o ile należy Ci się czynsz najmu (wynagrodzenie od najemcy).

Reasumując, dla celów VAT jesteś usługodawcą wykorzystującym towar, którym jest nieruchomość, w sposób ciągły do celów zarobkowych, a więc wykonujesz działalność gospodarczą.

Czy jesteś podatnikiem VAT z tytułu wynajmu nieruchomości?

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Ustaliliśmy już, że wykonujesz działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Twoim priorytetem nie musi być przy tym maksymalizowanie zysku z czynszu najmu. Może kupiłaś/kupiłeś mieszkanie w trosce o przyszłość dziecka lub jako inwestycje, z myślą, że kiedyś je sprzedasz.

Może nawet ponosisz stratę, bo nakłady poniesione na zakup lub remont nieruchomości znacznie przewyższają kwotę przychodów z najmu.

Skoro jednak najem jest działalnością gospodarczą, to bez względu na przyświecający Ci cel i rezultat tego najmu, jesteś podatnikiem VAT.

Dlaczego nie płacisz VAT od najmu i nie składasz żadnych deklaracji dotyczących tego podatku?

W obrocie gospodarczym występują dwojakiego rodzaju podatnicy VAT: podatnicy czynni oraz podatnicy korzystający ze zwolnienia od podatku VAT.

Prawdopodobnie korzystasz ze zwolnienia od podatku VAT i nie masz obowiązku wystawiania faktur, składania deklaracji lub odprowadzania podatku do urzędu skarbowego.

Najpopularniejszymi zwolnieniami w przypadku najmu prywatnego, są: zwolnienie podmiotowe z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT i zwolnienie przedmiotowe z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Najem prywatny a zwolnienie podmiotowe z podatku VAT

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 200 000 zł.

Wskazany limit będzie prawdopodobnie zwiększony w 2026 roku.

Może się zdarzyć, że nie kwalifikujesz się do zwolnienia podmiotowego, jeśli np. równolegle prowadzisz jeszcze jakąś działalność, która wyklucza korzystanie ze zwolnienia podmiotowego, albo przekraczasz wskazany w przepisie limit wartości sprzedaży.

Najem prywatny a zwolnienie przedmiotowe z podatku VAT

Drugim popularnym zwolnieniem jest zwolnienie przedmiotowe (czyli ze względu na przedmiot wykonywanej działalności gospodarczej) z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635).

Jeżeli więc przedmiotem najmu jest mieszkanie, a najemca wynajmuje je na własne cele mieszkaniowe, taki najem korzysta ze zwolnienia.

Czy możesz wystawić fakturę za najem?

Prawdopodobnie domyślasz się już, że odpowiedź brzmi TAK.

Możesz wystawić fakturę, na podstawie art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy o VAT.

Na fakturze muszą znaleźć się dane wskazane w § 3 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 października 2021 r. w sprawie wystawiania faktur (Dz. U. poz. 1979 z późn. zm.), są to:

a)         data wystawienia faktury,

b)         numer kolejny faktury,

c)         imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy (wynajmującego i najemcy) oraz ich adresy,

d)         nazwa usługi,

e)         zakres wykonanej usługi,

f)         cena jednostkowa usługi,

g)         kwota należności ogółem,

h)         wskazanie podstawy zwolnienia od podatku.

Czy możesz odmówić wystawienia faktury za najem prywatny?

Jeżeli najem świadczony jest na rzecz najemcy będącego osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej (niebędącą podatnikiem VAT), nie masz obowiązku wystawienia faktur na żądanie takiego najemcy.

Podstawę prawną do odmowy wystawienia faktury stanowi art. 106b ust. 3 pkt 1 lit. a ustawy o VAT. Z przepisu tego wynika, że podatnik zwolniony jest zobowiązany wystawić fakturę na żądanie nabywcy, z wyjątkiem „czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4”. Jedną z takich czynności jest najem.